Задать вопрос
Буду рад ответить на ваши вопросы
14.11.2016

«Подводные камни» или самые популярные хитрости застройщиков.

 kamni.jpg

 ХИТРОСТЬ №1. Штраф за расторжение договора

В договоре нередко предусмотрены штрафные санкции (иногда это называется «плата за расторжение» или «отступное») за одностороннее расторжение договора со стороны дольщика. Размер этого штрафа - от 10 до 30 % (зависит от «жадности» застройщика) от стоимости внесенной суммы в счет цены договора. Данное положение договора противоречит закону!

Разберемся в ситуации. Строительство многоквартирного дома является выполнением работы, а квартира, подлежащая передаче дольщику, с точки зрения объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), является результатом работы. Исходя из этого, суды применяют к этим правоотношениям норму ст. 32 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Доказать эти расходы застройщику практически невозможно.

dogovor-dolevogo-uschastiya-v-stroitelstve-1-1748x984.jpg

ХИТРОСТЬ №2. Плата в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке

Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. В этот временной промежуток участник долевого строительства имеет полное право передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте. Если указанная в ДДУ сумма погашена не полностью, то необходимо согласовывать договор цессии со строительной компанией. Но платить отступные – нет. Подробнее об этом мы писали тут.

ХИТРОСТЬ №3. Доплаты в случае увеличения общей площади квартиры

2.jpg 

Казалось бы, что тут незаконного, ведь получил же больше!? А хотел ли дольщик больше или нет – вот вопрос! Дольщик оплатил ровно столько, сколько хотел и мог, и, если бы хотел больше, то и купил бы больше. И закон, и судебная практика стоит на том, что дольщик должен получить именно такую квартиру, на которую рассчитывал и которую оплачивал. Дольщик же не мог повлиять на изменение площади квартиры! Кроме того, доплата за увеличение общей площади – это ни что иное, как изменение цены договора участия в долевом строительстве. А изменение цены договора - прямое нарушение статьи 5 ФЗ-214, согласно которой изменение стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в договоре.

ХИТРОСТЬ №4. Сокращение гарантийного срока

Согласно ФЗ-214 гарантийный срок на инженерную инфраструктуру составляет 3 года. А моментом отсчета считается подписание акта приема-передачи первой квартиры в доме. Гарантийный срок на сам дом составляет 5 лет и исчисляется тоже с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. НО, только если иное не предусмотрено договором. Этим и пользуются застройщики, включая в текст договора незаконные положения. Согласно им гарантийный срок на дом начинает исчисляться с момента ввода объекта в эксплуатацию, пусть даже ни один дольщик ещё не получил квартиры. Период с момента ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры первому дольщику может достигать целого года. И 1 год гарантии в таком случае растает незаметно.

ХИТРОСТЬ №5. Устранение недостатков квартиры только с помощью застройщика

bf1d875824f9c1ae3d8acef0439ff1f9.jpg 

По закону в случае обнаружения не предусмотренных договором недостатков квартиры дольщик имеет право:

• Обратиться за их устранением к застройщику;

• Устранить за свой счет с последующей компенсацией от застройщика;

• Уменьшить цену договора на стоимость ремонтных работ.

Хитрый застройщик оставляет дольщику право только на устранение недостатков с помощью самого застройщика, хотя выбор в данном случае только за дольщиком. Такое ограничение прав незаконно.

 

ОБНАРУЖЕНЫ НЕОПОЗНАННЫЕ "не летающие" ОБЪЕКТЫ

3fe774200f5cf68b6d59d4b6c5bb8158.jpg 

Что же делать, если вы встретили все эти нарушения в своем договоре?

Если вы уже заключили договор, то лучше признать все эти пункты недействительными в судебном порядке. А после решения суда у вас появятся беспрепятственные возможности:

• продать квартиру по переуступке без согласия застройщика;

• забрать деньги без уплаты штрафа 10% от цены договора;

• не доплачивать за дополнительные метры общей площади квартиры;

• иметь гарантию застройщика на свою квартиру с момента подписания акта приема-передачи, а не с момента ввода дома в эксплуатацию;

• выбирать: требовать устранения недостатков квартиры у застройщика, устранять их самим с последующей компенсацией от застройщика или требовать уменьшения размера цены договора участия в долевом строительстве.

Если вы ещё не заключили договор, то лучше анализ договора поручить профессионалам. В этом случае вы убережете себя от подводных камней. Даже если вы и подпишите этот договор (например, очень нравится объект или застройщик), то впоследствии эти пункты также можно будет признать недействительными. При этом договор сохраняет силу и действует, как и прежде.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.
Вернуться к списку